ما هي أفضل الصناديق العقارية REIT للأستثمار؟

صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي الشركات التي تمتلك او تدير أو تمول العقارات المدرة للدخل. تشمل هذه العقارات المكاتب، الابنية السكنية، المصانع، المخازن، المرافق الطبية، الفنادق والمراكز وغيرها. تسمح لك هذه الاستثمارات بكسب الدخل من العقارات دون الحاجة إلى شرائها او ادارتها او تمويلها بنفسك. 
تعتبر صناديق الاستثمار العقاري تاريخياً واحدة من أفضل فئات الأصول أداءً. وتشكل العقارات إضافة متوازنة في المحفظة الاستثمارية.تولد صناديق الاستثمار العقارية تدفقا ثابتا للدخل للمستثمرين. 

ملخص المقال 

• صناديق الاستثمار العقارية تتيح للمستثمرين الاستثمار في العقارات المختلفة دون الحاجة إلى امتلاكها. 
• يجب على الصندوق أن يعيد ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة في شكل أرباح للمساهمين.
• تقدم صناديق الاستثمار العقارية أرباجا ذات عائد مرتفع، مما يجعلها تنويع مهم للمحفظة الاستثمارية.  

أفضل الصناديق العقارية REIT لعام 2024

افضل صناديق الاستثمار العقارية المتداولة REIT ETFs: يوليو 2024  

المصدر: VettaFi البيانات محدثة اعتبارًا من 8 يوليو 2024، وهي مخصصة لأغراض إعلامية  informational purposes  فقط، وليس لأغراض التداول.

ما هو صندوق الاستثمار العقاري؟

يمكن تعريف صندوق الاستثمار العقاري Real Estate Investment Trust  على انه شركة تمتلك او تدير أو تمول العقارات المدرة للدخل، تم تصميمها لجعل الاستثمار العقاري أكثر سهولة، لكي يستطيع المستثمرون إضافة العقارات إلى محفظتهم الاستثمارية بنفس سهولة شراء الأسهم. يتم تداول معظم صناديق الاستثمار العقارية علنا مثل الأسهم، مما يجعلها عالية السيولة، على عكس الاستثمارات العقارية التقليدية.

كيفية عمل صناديق REIT

تقوم بعض صناديق REIT بالاستثمار في العقارات Equity REITs بشكل مباشر وتحقق الإيرادات عبر الإيجارات ورسوم الإدارة.قد تستثمر هذه الصناديق في العقارات على نطاق واسع أو قد تركز على شريحة معينة من العقارات مثل مراكز التسوق أو الابنية السكنية او مرافق الصحة العامة.  بينما بعض الصناديق تستثمر في الديون العقارية Mortgage REITs  مثل الرهون العقارية  والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري mortgage-backed securities. 

مثال إذا كانت الشركة مؤهلة لتكون صندوق استثمار عقاري (وهناك شروط معينة لتصنيف الشركة لتكون صندوق استثمار عقاري) تشتري مكاتب من أموال المستثمرين، وتقوم بإدارة المكاتب وتجمع الإيجارات من المستأجرين فتعتبر Equity REIT. اما اذا كانت الشركة تقرض المال لمطور العقار، فتولد الشركة دخلا من الفوائد المكتسبة على القرض فتعتبر Mortgage REIT, 

يجب على صناديق الاستثمار العقاري (REITs) تلبية معايير معينة: 

• إعادة ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة في شكل أرباح للمساهمين كل عام. وهذا عامل جذب كبير للمستثمرين المهتمين بصناديق الاستثمار العقاري.
• أن يستثمر ما لا يقل عن 75% من إجمالي الأصول في العقارات أو النقد.
• الحصول على ما لا يقل عن 75% من إجمالي الدخل من العقارات، مثل إيجارات العقارات، أو الفائدة على الرهن العقاري الذي يمول العقارات أو من مبيعات العقارات.
• يجب أن يكون لدى الشركة ما لا يقل عن 100 مساهم بعد السنة الأولى من الوجود.
• أن لا تزيد حصة الأسهم المملوكة عن 50% من قبل 5 أفراد أو أقل خلال النصف الأخير من السنة الضريبية. 

فوائد الاستثمار في صناديق REIT

العوائد المستقرة وتوزيع الأرباح

واحدة من أكبر الفوائد التي تقدمها صناديق الاستثمار العقارية هي أرباحها ذات العائد المرتفع. وغالبا ما تكون الأرباح اعلى بكتير من متوسط الأسهم في مؤشر  S&P500. تناسب المستثمرين الذين يبحثون عن دخل ثابت income-oriented investors نظرًا لارتفاع توزيعات الأرباح الموثوقة تاريخيًا والتي زادت عمومًا بمرور الوقت. تاريخيا، ساهمت أرباح صناديق الاستثمار العقارية في زيادة ثروة المستثمرين وانخفاض تقلبات محفظتهم الاستثمارية، وتقديم عوائد دخل موثوقة وحمايتهم من التضخم. وتعتبر من  أفضل استثمار في الوقت الحالي. 

تنويع المحفظة وتقليل المخاطر

تمتلك صناديق الاستثمار العقارية مجموعة متنوعة من أنواع العقارات المختلفة مثل الشقق السكنية والمكاتب والمراكز التجارية، مما يجعلها تتمتع بالقدر الكافي من التنويع للحماية من المخاطر التي توفرها أي سوق صغيرة منفردة أو من أي تراجعات مفاجئة في قطاع معين في السوق. وهذا هو أحد الأسباب التي تجعل صناديق الاستثمار العقارية تحظى بشعبية كبيرة بين المستثمرين.

أفضل شركات التداول المرخصة التي توفر عوائد تضاهي صناديق REIT للاستثمار

شركة ايفست Evest

التراخيص

VFSC - ڤينواتو

أقل مبلغ لإيداع

$250

افتح حساب

شركة اكسنس Exness

التراخيص

FCA - بريطانيا

أقل مبلغ لإيداع

$10

افتح حساب

شركة افاتريد AvaTrade

التراخيص

ASIC - استراليا

أقل مبلغ لإيداع

$100

افتح حساب

شركة اكس تي بي XTB

التراخيص

FCA - بريطانيا

أقل مبلغ لإيداع

$100

افتح حساب

أفضل صناديق REIT للاستثمار

صندوق الراجحي ريت

صندوق الراجحي ريت هو صندوق استثمار عقاري متداول مغلق متوافق مع الشريعة الإسلامية. ويتمثل هدفه الاستثماري في توفير دخل حالي من خلال الاستثمار في أصول عقارية مدرة للدخل في المملكة العربية السعودية. وقام الراجحي ريت بتوزيع أرباح نقدية بنسبة 1.35% عن الربع الأول من العام 2024. ويعتبر من افضل صناديق الريت REIT المتداولة من حيث ارتفاع معدل الربحية وزيادة الإقبال من العملاء. 

صناديق الريت العقارية الأخرى المميزة

صندوق مليكة ريت: فهو من أكثر صناديق الاستثمارية العقارية نشاطا. وقام الصندوق بتوزيع أرباح نقدية بنسبة 0.8% عن الربع الأول. 
صندوق تعليم ريت: يتميز بارتفاع العائد الذي يوفره للمستثمرين. وقام بتوزيع أرباح نقدية بنسبة 1.6% عن الربع الأول.  

كيفية اختيار صندوق REIT المناسب

المعايير الأساسية لاختيار صندوق REIT

بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية قد لا تقدم المعايير القياسية مثل ربحية السهم EPS أو نسبة السعر إلى الربح P/E الصورة الأكثر دقة التي يحتاجها المستثمر لاختيار صندوق الاستثمار العقاري المناسب. فغالبا ما يلجأ المستثمرون إلى دراسة الأموال من العمليات (funds from operation  (FFO  والأموال المعدلة من العمليات (adjusted funds from operations (AFFO ومقاييس اخرى مثل معدلات النمو وتاريخ الأرباح ونسب الديون لتقييم الصحة المالية لصندوق الاستثمار العقاري، وآفاق النمو، وإمكانات الاستثمار الشاملة. يعيد FFO الاستهلاك depreciation  والرسوم غير النقدية الأخرى إلى صافي الدخل، مما يعطي رؤية أوضح للأداء التشغيلي لصندوق الاستثمار العقاري. يأخذ AFFO هذه الخطوة إلى الأمام من خلال حساب النفقات والتعديلات الأخرى، مما يوفر صورة لقدرة صندوق الاستثمار العقاري المستدامة على دفع الأرباح.
بالإضافة إلى مراقبة الآفاق الأساسية لصندوق الاستثمار العقاري وقطاعه بعناية مثل إمكانية زيادة الإيجار وامكانية الحصول على عقارات منخفضة التكلفة وترقيتها لجذب مستأجرين ذوي جودة أعلى مما يؤدي إلى زيادة الإشغال وتقليل عمليات الإخلاء وارتفاع الإيجارات. كما تعمل العديد من صناديق الاستثمار العقارية على تعزيز نمو FFO من خلال عمليات الاستحواذ. 

مقارنة بين صناديق REIT المختلفة

هناك نوعان متميزان من صناديق الاستثمار العقاري (REIT) التي يمكن للمستثمرين الأفراد أخذها في الاعتبار إذا كانوا يريدون الاستثمار في العقارات: 
صناديق الإستثمار العقارية وهي شركات تبني وتجدد وتمول وتبيع العقارات وتسمى Equity REITs. تعتمد الشركة على الإيجارات التي يدفعها المستأجرون. وتستثمر في شريحة واسعة من العقارات أو تركز على شريحة معينة مثل المكاتب، الابنية السكنية، المراكز التجارية وغيرها. وتوفر هذه الصناديق دخلا ثابتا، ونظرا إلى ان الدخل يعتمد على الايجارات فمن السهل نسبيا التنبؤ بالدخل. وتتأثر أيضا بالركود أو التدهور الاقتصادي، فعندما تزيد الأماكن الشاغرة يقل دخل الصندوق.
صناديق الاستثمار العقارية التي تقوم بشراء أو إنشاء الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري mortgage-backed securities. تسمد الشركة أرباحها من الفائدة المدفوعة على الرهون العقارية. وتميل هذه الصناديق إلى تحقيق عائد أفضل من صناديق Equity REITs عندما ترتفع أسعار الفائدة. ويؤدي انخفاض أسعار الفائدة إلى قيام المزيد من المقترضين بإعادة التمويل أو سداد رهونهم العقارية، مما يجبر صندوق الاستثمار العقاري على إعادة الاستثمار بمعدل أقل.

استراتيجيات الاستثمار في صناديق REIT

يعتبر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية مربح على المدى الطويل بسبب العوائد العالية. يمكن الاستثمار في أسهم صناديق الريت مثل سهم SLG الذي حقق عائد 95.7% على أساس سنوي. بالإضافة إلى امكانية التنويع بين الصناديق الاستثمار المتداولة للعقارات REIT ETFs والصناديق المشتركة للعقارات REIT mutual funds. مما يتيح للمستثمر الاستفادة من الاستفادة من اتجاهات السوق أو تخفيف المخاطر. 

ما هي صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وكيف تعمل؟

كما ذكرنا، تشمل صناديق الاستثمار العقاري الاستثمار في العقارات إما عبر امتلاك او ادارة او تمويل العقارات المختلفة المدرة للدخل أو عبر الرهون العقارية على العقارات. 
يمكنك الاستثمار في الشركات بشكل فردي، من خلال صناديق الاستثمار المتداولة ETF، أو مع صندوق استثمار مشترك mutual fund. هناك أنواع عديدة من صناديق الاستثمار العقارية المتاحة:
الصناديق الاستثمار في عقارات التجزئة Retail: تحني هذه الصناديق أرباحها من الإيجار الذي تفرضه على المستأجرين. عند التفكير في الاستثمار في عقارات التجزئة، يحتاج المستثمر إلى دراسة قطاع التجزئة. وأن يستثمر مع الصناديق التي لديها اقوى المستأجرين، والتي لديها ارباح جيدة وميزانيات قوية. 

صناديق الاستثمار في العقارات السكنية Residential REITs: هذه الصناديق التي تمتلك وتدير مباني سكنية مستأجرة، بالإضافة إلى المساكن المصنعة.وتميل إلى التركيز على الأماكن الحضرية الكبيرة

صناديق الاستثمار العقارية في الرعاية الصحية Healthcare REITs: تستثمر هذه الصناديق في المستشفيات والمراكز الطبية ومرافق التمريض. 
صناديق الاستثمار العقارية في المكاتب Office REITs: تستثمر هذه الصناديق في المكاتب وتحصل على الدخل من عقود الإيجار. على المستثمر أن يبحث عن الوضع الاقتصادي ومعدل البطالة والمنطقة التي يستثمر فيها الصندوق.  

معظم صناديق الاستثمار العقارية يتم تداولها في البورصات الرئيسية Publicly traded REITs، حيث يتم شراؤها وبيعها من قبل المستثمرين الأفراد. و تندرج هذه ضمن لوائح هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية (SEC). وهناك أيضا صناديق الاستثمار العقارية العامة الغير متداولة Public non-traded REITs، وهي صناديق مسجلة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصة ولكن لا يتم تداولها في البورصات. وتميل إلى أن تكون أكثر استقرارًا لأنها لا تخضع لتقلبات السوق. يمكن شراء أسهم صندوق من خلال وسيط broker  أو مستشار مالي يشارك في عرض صندوق الاستثمار العقاري غير المتداول. واخر نوع هو الصناديق الاستثمار العقارية الخاصة Private REITs، وهي صناديق غير مسجلة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصة ولا يتم تداولها في بورصات الأوراق المالية مثل (Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT. بشكل عام، لا يمكن بيع صناديق الاستثمار العقارية الخاصة إلا للمستثمرين من المؤسسات مثل صناديق التقاعد، وصناديق التحوط، وشركات التأمين، 

ما هي الفوائد الرئيسية للاستثمار في صناديق REIT؟

صناديق الاستثمار العقاري هي أحد الاعتبارات الرئيسية عند إنشاء أي محفظة.

 إن قدرة صناديق REIT على توليد الدخل عبر توزيعات الأرباح إلى جانب زيادة رأس المال يجعلها إضافة جيدة وموازنة  للأسهم والسندات في  المحفظة الاستثمارية. 

النتويع: يوفر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية للمستثمرين ميزة التنويع عبر الاستثمار في انواع العقارات المختلفة. مما يساعدك على حماية استثماراتك من التقلبات الاقتصادية. 

السيولة: احد اهم الاسباب للاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية هو السيولة، حيث يتم تداولها في بورصة منظمة، مما يسمح للمستثمرين بتصفية استثماراتهم بسرعة وسهولة إذا لزم الأمر.

عائدات مرتفعة:يمكن أن يوفر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية للمستثمرين عوائد عالية نتيجة لتنويع استثماراتهم العقارية. يجب على صناديق الاستثمار العقارية توزيع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين كأرباح بموجب القانون، مما يجعلها مصدر دخل جيد للمستثمرين الذين يبحثون عن عوائد أعلى من المتوسط.

القدرة على توقع الأرباح: توفر صناديق الاستثمار العقارية القدرة على التنبؤ بالتدفقات النقدية للصندوق بدرجة عالية من الدقة واليقين.

كيف يمكنني اختيار أفضل صندوق REIT للاستثمار؟

قبل اختيار أي صندوق يجب التأكد من أنه على اساس مالي جيد. ذكرنا أنه يجب تقييم الأموال من العمليات (funds from operation  (FFO  والأموال المعدلة من العمليات (adjusted funds from operations (AFFO لتحديد قدرة على النمو وامكانياته الاستثمارية. بالإضافة إلى مراجعة صافي قيمة أصول الشركة net asset value.

ابحث عن الصناديق التي توفر عوائد أرباح عالية جنبا إلى جنب مع زيادة معتدلة في رأس المال على المدى الطويل. وابحث عن الصناديق التي تمتلك فريقًا إداريًا يتمتع بخبرة كبيرة، لان الادارة القوية تصنع الفارق. وابحث عن الصناديق التي لديها مستأجرين قادرين على دفع مستحقاتهم دائما. 

هل هناك مخاطر مرتبطة بالاستثمار في صناديق REIT؟

تسمح صناديق الاستثمار العقارية للمستثمرين بكسب دخل قائم على الأرباح من العقارات دون امتلاكها. قد تتخصص في قطاع عقاري معين او قد تمتلك عقارات مختلفة. وتكمن المخاطر بحسب نوع الصندوق، وما إذا كان متداول أو غير متداول في البورصات.

مخاطر صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة  Non-Traded REITs: 
لا يتم تداولها علنا، لذلك لا يستطيع المستثمرون البحث عن الاستثمارات أو تحديد قيمة الصندوق. وتفتقر إلى السيولة لانها غير متداولة ولا يوجد مشترون أو بائعون. وقد تقوم الصناديق بجمع الأموال لشراء وإدارة العقارات، الأمر الذي يحجز أموال المستثمرين. ومع ذلك، يتم دفع الأموال المجمعة أحيانًا كأرباح من أموال مستثمر آخر - على عكس الدخل الذي يولده العقار. وتفرض ايضا الصناديق رسوما تتراوح ما بين 9% إلى 10.4%، ورسوما على المديرين الخارجين مما يقلل من عائدات المستثمرين.

مخاطر صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا Publicly Traded REITs:

يؤدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى تقليل الطلب على صناديق الاستثمار العقاري، حيث يختار المستثمرون أدوات أخرى مثل سندات الخزانة الأمريكية المضمونة من الحكومة، والتي تدفع سعر فائدة ثابت. ومع زيادة التسوق عبر الإنترنت وتراجع مراكز التسوق في عدة مناطق، لذا قد تكون الصناديق التي تستثمر في هذا النوع من العقارات عرضة للمخاطر. وتخضع أرباح صناديق الاستثمار العقاري للضريبة كدخل عادي، لذلك يجب على المستثمر تقييم الضرائب إلى جانب الدخل الناتج عن صندوق الاستثمار العقاري. 

إذا كنت قد بدأت في الاستثمار في الصناديق العقارية، فمن الأفضل أن تختار صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا. لست بحاجة إلى مبلغ كبير. وفي الوقت نفسه، فإن صناديق الاستثمار العقاري الخاصة مفتوحة فقط للمستثمرين المعتمدين ولديها حد أدنى يبدأ من آلاف الدولارات. ومن المهم ان تفحص الرسوم لأنها ستؤثر على عائداتك. بالإضافة إلى التنويع بين العقارات لموازنة محفظتك الاستثمارية. تساهم صناديق الاستثمار المتداولة ETFs و الصناديق المشتركة mutual funds في توزيع المخاطر بشكل أكبر من صناديق الاستثمار العقاري الفردية.
 

ما هي العوامل التي تؤثر على أداء صناديق REIT؟

تختلف العوامل التي تؤثر على أداء صناديق REIT بحسب نوع العقار. فتتأثر الأبنية السكنية بالظروف الاقتصادية المحلية. بينما المكاتب تتأثر بالانكماش الاقتصادي وقد أدى العمل عن بعد إلى ترك القطاع في حالة من الاضطراب. بالنسبة إلى عقارات التجزئة، فتتأثر بالتغيرات في الإنفاق الشخصي وعوامل أخرى مثل التجارة الإلكترونية, المخازن والمصانع تتأثر بالدورة الاقتصادية وتنشط خلال التوسع الاقتصادي. الرعاية الصحية تتأثر بالمخاطر التنظيمية وتغير سياسات الرعاية الصحية. 
بالنسبة إلى صناديق الاستثمار العقارية التي تكسب من خلال الفائدة على الرهن العقاري، فهي تتأثر بارتفاع وانخفاض الفائدة. 

الخاتمة

تقدم صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين عددا من المزايا، بما في ذلك التنويع وإمكانية الاستثمار في العقارات من دون امتلاكها والعوائد المرتفعة والسيولة. وينجذب العديد من المستثمرين إلى العائد العالي من الأرباح والأمان الذي توفره العقارات. يجب على المستثمر أن يبحث في القطاعات التي يعمل بها الصندوق ويدرس إمكانية الصندوق على تحقيق أرباح مستدامة لاختيار الصندوق المناسب. 

هل تريد المساعدة في اختيار صندوق الريت المناسب؟

اذا كنت ترغب في الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية و تريد اختيار أفضل المنصات: فريق موقع يقين يقدم لك الاستشارة المجانية.